长租公寓市场回暖企业加速扩张前的“慢思考”

  近日，据中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的多个方面数据显示，春节后一周环比春节前一周，北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津、苏州全国重点10城长租业主咨询量环比增长超4倍、业主委托量环比增长2.5倍，且对比2019年同期成交量上涨11%。春节之后的这波租赁“小阳春”，让相关从业人员热情高涨，也对行业前景充满信心。

  一方面租赁市场虽然表面火热，但还是处在冬季租赁淡季的尾巴，目前主要以上班族为主。他们对房屋品质的要求比较高，地段、品质、价格等比较平衡的房子才好租，不少专业机构的优质房源以及对房屋的装修升级，让住房租赁在淡季也能旺起来。之后随着传统旺季的到来，租赁市场的全面复苏已近在眼前。

  另一方面是慢慢的变多的业主有意愿将房屋交给专业的租赁机构打理，想在旺季到来之前提升房子的竞争力，以尽快出租。且多数的业主的观念也在不断转变，更看重“房子的综合收益”和”更省心“的租赁需求。这对扩大企业规模，创造更多收益空间提供了强有力的支持。

  虽然多项因素都预示着租赁市场的利好，但在扩大规模前，企业还需要思考诸多细节工作，以便稳中求进，良性发展。

  住房租赁企业扩大规模、占领市场的第一件事就是拿房，但同时也提高了企业经营成本。此时，明确企业的资金情况就务必重要。因为规模的扩增不能影响现存业务的正常运转。毕竟对于很多中小型住房租赁企业来说，因为业务地域限制大，收房范围有限，此时务必做的就不可以拖欠房东租金，一个小小的舆论影响，就能很大程度制约企业的收房进度。

  其次要建立精确的财务模型，根据房源的装修预算和租金预期，反推拿房成本。对于一些不太好的户型也可以适当多要求免租期，且近期拿房也容易发现房源的小问题：暖气不足、窗户漏风等情况，便于租金洽谈。此时拿房可以挑剔可以慢，不能因为考虑规模而轻视隐患。

  拿房时地段、配套、交通等情况，各企业依据自己情况都有不同的侧重。但在今年年初的租房热潮中，有一点却需要重视起来。

  与近期住房租赁企业业务回暖相反的是，有不少个人业主都表示：房子自年前租客退租后始终没租出去，春节之后看房的人不少，但有签约意向的没有几个。根本原因还是受房源老旧、配套设施陈旧，加上管理不善，房子整体品质较低影响。

  因此，企业在拿房时，除了传统的主要的因素之外，在装修上也需多下功夫。在迎接毕业旺季时，对房源装修适当升级，可以给房屋配置一些便宜但实用的家具，如：牛皮纸收纳盒、北欧风的简易书桌、易生长的多肉盆栽等，经过简单的搭配，让房屋更符合年轻人的审美，提升房源竞争力，并在此基础上可以适当增加租金，为企业赢得更多收益空间。

  在当前的租赁服务思维中，我们更多是从租客出发，对于业主只是按期支付租金，多数时候是唯恐避之不及，但在房源开发上，业主很多时候能为咱们提供助力，毕竟业主群内的自发推荐会让住房租赁企业更受信赖，在拿房中也有更多谈判余地。

  这就要求住房租赁企业在日常服务中能与业主建立更多沟通渠道。说到底，业主关心的也只是房屋情况。公司能够从其关心的点出房，比如：在租房前，可以询问业主意向的租住人员，保证房屋交到放心的租客手中，增进业主信任感；在保洁工作完成后，给业主发去房屋干净整洁的照片，让业主安心；逢年过节也可备些小礼品，感谢业主一直以来对工作的支持。在潜移默化中拉进双方关系，为业主推荐新房源打好基础。

  “空置率低于10%才能生存”已是行业共识，影响企业整体空置率的，有租客租赁期内搬离的，也有租房淡季的租客流失。旺季内的租客搬离还能够最终靠快速寻找新的租客填补，但淡季时却难做到。

  对于某些空置时间比较久，又有一定装修基础的房源，公司能够考虑在淡季短租，若条件允许，尽量让租约在旺季前结束，一方面避免贱价转租；另一方面为旺季高价出租打好基础。

  在今年年初的北京租赁市场上，在北京房地产中介行业协会搭建的惠民租房服务平台，52家主流住房租赁公司参与，推出不涨租金、服务费减免、免押金等优惠措施，参与活动的53万套房源，在两天内基本租出。

  面对即将在新一轮租房旺季中入场的城市新青年，第一笔租金支出对他们来说还是有一定的压力，类似这样的活动必定大受欢迎。以往单打独斗的企业，凝聚起来便能引来大量租客。企业依据自己情况，推出不同的租房优惠，加快出房速度，增进资金流转，为企业适时扩大规模助力。

  住房租赁因其行业性质，需要从业者持有长效主义，并结合市场发展，逐渐完备公司运营方式。从“规范发展长租房市场”到“加快发展长租房市场”，意味着住房租赁走上了高质量的发展阶段。尤其是随着有关规定法律法规和产业政策的出台，住房租赁企业的专业化、规模化必成为这一阶段的发展主流。

  因此，企业在扩大规模、抢占市场之外，更要注意到“品质租房需求日益增加”的行业现象，实现企业规模和房屋品质的同步提升，才能在新一轮的竞争中继续存活。

  随着企业规模的扩大，房、钱、人的管理问题也将日益凸出，怎么样应对规模化带来的管理问题，也是住房租赁企业一定提前思考的重心，否则等到问题出现再去解决，无形中就增加了额外的经营成本。荔刻管房潜心住房租赁市场多年，用数字技术赋能业务场景，以完善细节提升流程效率，为企业管理增效，为经营成本“减负”，面向未来，让我们共同见证数字技术带来的行业变革！返回搜狐，查看更加多